Normative uni sulle tolleranze dimensionali in edilizia

Le tolleranze costruttive sono oggi disciplinate dall’art. 34 bis T.U. Edilizia, che è stato introdotto con il cosiddetto “Decreto semplificazioni” del 2020, ampliando decisamente la nozione delle difformità che non danno luogo ad un abuso edilizio.

Nel nostro caso rileva il comma 1 del summenzionato articolo, che prevede che il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisca violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.
Non si tratta di una novità prevista dal Legislatore, posto che una disposizione molto simile era già inclusa nel Testo Unico; ci si riferisce, precisamente, al testo previgente dell’art. 34, comma 2 ter (oggi abrogato), ai sensi del quale “ai fini dell'applicazione del presente articolo, non si ha parziale difformità del titolo abilitativo in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2 per cento delle misure progettuali”.
Come si vede, il testo attuale della norma è rimasto per molti versi identico al precedente, con la differenza che la nozione di tolleranza costruttiva non pare più riferirsi soltanto al permesso di costruire o alla SCIA sostitutiva, bensì in generale a qualsiasi titolo abilitativo.

In breve, ai fini del calcolo delle tolleranze è, dunque, necessario considerare l’altezza specificamente indicata nel titolo edilizio e verificare che l’altezza dell’unità immobiliare concretamente realizzata non ecceda appunto la soglia del 2%.
Se il limite è rispettato, il fabbricato non può essere considerato abusivo e di conseguenza sanzionato ai sensi del D.P.R. n. 380/2001.

Tuttavia, si sottolinea che il regime delle tolleranze di cui all’art. 34 bis riguarda esclusivamente l’aspetto della conformità edilizia di quanto costruito rispetto a quanto autorizzato.
Il limite minimo di 2,70 m di altezza richiamato nel quesito, invece, esula da tale profilo, in quanto è un requisito stabilito dall’art. 1, D.M. 05.07.1975 per ottenere l’abitabilità dell’immobile, cioè prettamente a fini igienico sanitari.
Pertanto, la normativa sulle tolleranze edilizie non trova applicazione nel caso di specie, mentre non si rinviene alcuna disposizione specifica che ammetta “tolleranze igienico sanitarie”.
A rigore, quindi, l’immobile –anche se per ipotesi provvisto della conformità edilizia- non presenta almeno una delle caratteristiche minime per essere considerato abitabile.

Tanto chiarito, si nota che la questione del rapporto tra agibilità e bonus fiscale previsto dal Decreto Rilancio è stata recentemente affrontata dalla Agenzia delle Entrate nella risposta all’interpello n. 167 del 10.03.2021.
Sul punto, viene affermato che “esula dalle prerogative dell'interpello l'appuramento delle caratteristiche tecniche di un intervento ai fini del suo corretto inquadramento in ambito edilizio incluso l'accertamento delle condizioni previste ai fini dell'applicazione dell'articolo 24, comma 1 all'edificio oggetto della presente istanza di interpello.
Detta qualificazione, inerente le opere edilizie, spetta al Comune, o altro ente territoriale competente in materia di qualificazione dell'opera edilizia e rispetto delle disposizioni urbanistiche e presuppone valutazioni di natura tecnica che non rientrano nelle competenze esercitabili dalla scrivente in sede di interpello”.
Anche se purtroppo la risposta data dall’Agenzia non è delle più chiare, le prime riflessioni relative all’art. 119, D.L. n. 34/2020, convertito in L. n. 77/2020, sembrano, comunque, escludere che l’assenza del requisito dell’agibilità sia ostativa ai fini dell’accesso al beneficio fiscale, rilevando a tal fine soltanto la conformità edilizia.

In conclusione, l'altezza insufficiente non dovrebbe impedire l’accesso al bonus, a condizione che l'immobile sia regolare dal punto di vista edilizio.
In ogni caso, è consigliabile attivarsi per risolvere il problema dell’abitabilità, posto che la sua mancanza (anche se, come scritto, non rileva ai fini del bonus) ha comunque risvolti molto importanti, soprattutto in tema di compravendita.

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Nel testo unico edilizia è stato esteso il concetto di tolleranze costruttive alle irregolarità geometriche e alle modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché alla diversa collocazione di impianti e opere interne

Con la pubblicazione della legge semplificazioni sono state introdotte una serie di modifiche al dpr n. 380/2001 (testo unico edilizia) tra cui l’ampliamento del concetto di “tolleranze costruttive“.

La legge semplificazioni (L.120/2020) infatti aggiunge al dpr 380/2001 il nuovo articolo 34 -bis (Tolleranze costruttive).

Il nuovo art 34 bis del testo unico dell’edilizia

L’articolo 34 bis ricade nel Titolo IV “VIGILANZA SULL’ATTIVITÀ URBANISTICO EDILIZIA, RESPONSABILITÀ E SANZIONI” al capo II “sanzioni”: esso è suddiviso in tre commi.

Comma 1 – tolleranza del 2%

Il primo comma del nuovo articolo riporta:

1. Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.

In pratica viene confermata la tolleranza massima del 2%, di discordanza tra progetto e costruito, tra quanto riportato nel titolo abilitativo e quanto effettivamente realizzato (prima tale misura era inglobata nell’art.34).

La tolleranza del 2% riguarda:

• altezze dei fabbricati;
• distacchi e distanze tra fabbricati e tra fabbricati e strade;
• cubature e volumetrie;
• superfici coperte (e quindi scoperte);
• “ogni altro parametro delle singole unità immobiliari” quindi ad esempio SLP (superficie lorda di pavimento) e SNR (superficie non residenziale).

Quindi, se ci si discosta da quanto previsto dal progetto (nella tolleranza massima del 2%) non si incorrerà in sanzioni.

Comma 2 – modifiche di lieve entità

Il comma 2 dell’art. 34 bis riporta:

2. Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.

Il comma stabilisce che:

• le irregolarità geometriche degli edifici di minima entità;
• le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità;
• la diversa collocazione di impianti;
• la diversa collocazione di opere interne;

eseguite durante i lavori, non comportano sanzioni e violazione delle norme a patto che:

• siano eseguiti su immobili non sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali (dlgs n. 42/2004);
• non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia;
• non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.

Comma 3 – la dichiarazione asseverata del tecnico

Il nuovo articolo del testo unico infine riporta al comma 3:

3. Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

In pratica, il tecnico nelle nuove pratiche deve attestare l’eventuale presenza di “lievi irregolarità” e “difformità nei limiti del 2%” con apposita dichiarazione asseverata.

Clicca qui per scaricare il testo unico dell’edilizia aggiornato alla legge semplificazioni

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