Detrazione del 19% nel limite di 4.000 euro per gli interessi passivi su mutui legati all’acquisto dell’abitazione principale. Tutte le informazioni per la detrazione fiscale. Show
L’art. 15 del TUIR disciplina la detraibilità dal reddito complessivo IRPEF degli interessi passivi pagati in relazione a mutui contratti per l’acquisto dell’abitazione principale. Infatti, ai sensi dell’art. 15, co. 1, lett. b) del TUIR sono detraibili nella misura del 19% gli interessi per mutui ipotecari legati all’acquisto dell’abitazione principale. La detrazione sugli interessi passivi dei mutui ipotecari è concessa al 19% con un limite di 4.000 euro di spesa, e si tratta di una agevolazione garantita sugli interessi passivi e sugli oneri accessori nel caso di ipoteche sugli immobili, e sui contratti per i mutui stipulati per una casa destinata a prima abitazione. Pertanto, se hai contratto un mutuo per l’acquisto dell’abitazione ove hai stabilito la residenza puoi avere una riduzione sulle imposte. Questa agevolazione può essere beneficiata da tutti i contribuenti che hanno sostenuto la spesa, oppure anche per la quota relativa ai familiari (coniuge) a carico. Questo tipo di detrazione è fruibile sia nel modello 730che nel modello Redditi Persone fisiche. Indice degli Argomenti
Per beneficiare di questa agevolazione è necessario rispettare le seguenti condizioni: Contratto di mutuoLa detrazione spetta al contribuente che ha stipulato un contratto di mutuo per l’acquisto di abitazione principale. Il contratto di mutuo, deve:
Ulteriore condizione è che, l’immobile deve essere destinato dall’acquirente ad abitazione principale, entro un anno dall’acquisto. Per abitazione principale, si intende, la dimora abituale dello stesso e/o dei suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado). Il mancato utilizzo dell’immobile come abitazione principale comporta, la decadenza di tutti i benefici. La decadenza non si applica nel caso di ricovero permanente in un istituto di ricovero o sanitario, a condizione che l’immobile non venga locato. La detrazione non spetta all’usufruttuario in quanto non acquista l’immobile, ma acquisisce un diritto reale di godimento. Inoltre, la detrazione spetta anche:
Limite massimo di spesa agevolabileIl limite annuo di spesa agevolabile è di 4.000 euro annui. Pertanto, il bonus massimo ottenibile in sede di dichiarazione dei redditi, dal sostenimento di questi oneri è pari a € 760 (calcolato come il 19% del limite massimo di 4.000 euro). Tale limite si riferisce all’ammontare complessivo:
Qualora il mutuo stipulato sia cointestato i soggetti intestatari potranno detrarre gli interessi solo per quota di loro spettanza. Facciamo un esempio. Ipotizza l’acquisto di un’abitazione principale da parte di due coniugi. Questi stipulano un contratto di mutuo e prendono residenza nel nuovo immobile. Ciascun coniuge ha facoltà di fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi. Soltanto nel caso in cui uno dei due coniugi risulti a carico dell’altro, la detrazione spetta a quest’ultimo per entrambe le quote. Abitazione principale cointestataNel caso di acquisto di abitazione principale cointestata ad una coppia di coniugi, ciascun coniuge può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi. Qualora uno dei due coniugi, sia fiscalmente a carico dell’altro, la detrazione spetta a quest’ultimo per entrambe le quote. Per la detrazione è rilevante la data di stipula del contratto di mutuo ed il momento nel quale il contribuente ha acquisito la propria residenza presso l’unità immobiliare che costituisce l’abitazione principale. Ai fini della detrazione è invece ininfluente la ripartizione della proprietà dell’immobile, alla quale non necessariamente corrisponde una identica ripartizione del costo di acquisto. Il coniuge che ha stipulato un contratto di mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale in comproprietà con l’altro coniuge (che non ha stipulato il contratto di mutuo) può esercitare la detrazione in relazione a tutti gli interessi pagati (e non solo sul 50%). Separazione o divorzio dei coniugiIn caso di separazione tra i coniugi, il coniuge separato, fino a quando non c’è l’annotazione della sentenza di divorzio, rientra tra i familiari. In caso di divorzio, il coniuge che ha trasferito la sua dimora, spetta la detrazione per la quota di competenza, qualora nell’immobile vivono i suoi familiari. Contratto di mutuo stipulato ante 1993Per i contratti di mutuo stipulati prima del 1993, invece, le condizioni per fruire della detrazione (€ 4.000 per ciascun cointestatario), sono:
Contratti di mutuo durante il 1993Per i mutui stipulati nel corso dell’anno 1993, la detrazione è ammessa a condizione che:
Contratti di mutuo post 2001Per i mutui stipulati a partire dal 1° gennaio 2001, la detrazione va calcolata su un importo massimo di 4.000 euro, complessivi ed è ammessa a condizione che l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto. Modalità di pagamentoLa detrazione IRPEF del 19% spetta solo nel caso in cui il pagamento viene effettuato con bonifico bancario o postare o con altri sistemi di pagamento “tracciabili” ex art. 23 del D.Lgs. n. 241/97. Detrazione per interessi sul mutuo e persone fisiche non residentiLa detrazione IRPEF legata alla detrazione del 19% sugli interessi passivi legati al mutuo prima casa è applicabile anche nei confronti delle persone fisiche non fiscalmente residenti in Italia(compresi i c.d. “non residenti Schumacker” ex art. 24, co. 3-bis del TUIR). Sostanzialmente, la detrazione in commento spetta alle stesse condizioni previste per i contribuenti residenti in Italia. Tuttavia, l’agevolazione spetta esclusivamente in relazione agli interessi passivi pagati per l’acquisto dell’abitazione principale in Italia. Su questo punto si è espressa l’Agenzia delle Entrate nella risposta ad interpello n. 218/E/2019 ed anche la risposta ad interpello n. 524/E/2019. Contratti di mutuo che eccedono il valore dell’immobileLa regola generale prevede che gli interessi passivi su mutui siano detraibili in proporzione la costo dell’abitazione. Nel caso in cui un contribuente contrae un mutuo che eccede il costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile, l’agevolazione deve essere limitata all’ammontare:
Il costo di acquisto dell’immobile da considerare ai fini della detraibilità degli interessi passivi è quello risultante dal rogito notarile maggiorato degli oneri accessori direttamente imputabili all’operazione. Come precisato dall’Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 15/E/2005 non possono essere classificate, invece, come oneri accessori le spese per l’assicurazione dell’immobile richiesta dalla banca per stipulare il contratto di mutuo. Esempio: Calcolo della detrazione spettanteIn questo caso gli interessi passivi possono essere detratti limitatamente a quest’ultimo importo. In pratica, per determinare la parte di interessi passivi sulla quale calcolare la detrazione IRPEF del 19% può essere utilizzata la seguente formula:  Riprendiamo ora l’esempio precedente. Ipotizzando interessi passivi su mutuo per 3.500 euro vediamo come calcolare il limite massimo di detrazione. 180.000,00 x 3.500,00 / 200.000,00 = € 3.150,00 Questo è il limite massimo agevolabile in detrazione dei redditi. Gli oneri accessori al costo di acquisto dell’immobile e detraibilitàAi fini del calcolo in esame, il costo d’acquisto dell’immobile destinato ad abitazione principale può essere incrementato degli oneri accessori, debitamente documentati, connessi con l’operazione di acquisto. Tali oneri accessori sono costituiti, ad esempio:
Gli importi relativi agli oneri accessori all’acquisto vanno quindi ad incrementare il numeratore del suddetto rapporto, permettendo di aumentare la detrazione spettante. Esempio Riprendendo il nostro esempio e supponendo che gli oneri accessori all’acquisto ammontino a 10.000 euro. L’importo sul quale calcolare la detrazione del 19% aumenta a 3.325,00 euro. Questo è il calcolo da effettuare: 190.000,00 x 3.500,00 / 200.000,00 = € 3.325 Le spese di assicurazioneLa detrazione non spetta, invece, in relazione alle spese per l’assicurazione dell’immobile. La detrazione non spetta in quanto non soddisfano il suddetto requisito di necessarietà. Tale requisito non sussiste neppure qualora l’assicurazione sull’immobile sia richiesta dall’istituto di credito che concede il mutuo, quale ulteriore garanzia (oltre a quella ipotecaria). Si tratta di polizze che coprono particolari eventi. Come ad esempio nel caso in cui particolari eventi danneggino l’immobile e possano determinare una riduzione del suo valore ad un ammontare inferiore rispetto a quello ipotecato. La rilevanza degli oneriGli oneri accessori in esame:
Qualora l’ammontare del mutuo contratto per l’acquisto dell’abitazione principale sia di importo superiore al costo dell’immobile indicato nel rogito notarile di compravendita, vi sono conseguenze. Il costo maggiorato degli oneri accessori all’acquisto, al pari degli interessi passivi, beneficiano della detrazione del 19% limitatamente all’ammontare risultante dal suddetto rapporto. Immobili da costruire o ristrutturareIn questo caso la detrazione è possibile sempre nella misura del 19%. Tuttavia, in questo caso il limite agevolabile massimo scende a 2.582,28 euro. La riduzione è ammessa a condizione che la stipula del contratto di mutuo da parte del possessore a titolo di proprietà (o di altro diritto reale dell’unità immobiliare) avvenga nei sei mesi antecedenti o nei diciotto mesi successivi all’inizio dei lavori di costruzione. L’attività di ristrutturazione deve essere comprovata dalla concessione edilizia o atto equivalente. Inoltre, l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entri due anni dall’acquisto. Prevista un’eccezione per l’anno 1997, in cui si possono detrarre nel caso di credito concesso per ristrutturazione, manutenzione e restauro degli edifici. In tal caso, il beneficio decorre dalla data in cui l’immobile è adibito a dimora abituale. L’attestazione del rispetto di tale condizione può avvenire:
Naturalmente l’Amministrazione Finanziaria, in fase di accertamento, ha facoltà di verificare la veridicità e l’autenticità delle attestazioni prodotte. In caso di falsa dichiarazione si applicano le disposizioni penali indicate nell’articolo 76 del DPR n. 445/00. Interessi passivi e trasferimento per lavoroIl diritto alla detrazione degli interessi passivi sul mutuo viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale. Tuttavia, la detrazione spetta anche se l’unità immobiliare non è stata o non è più adibita ad abitazione principale a causa di un trasferimento per motivi di lavoro (Circolare n. 137 del 15 maggio 1997, paragrafo 2.2.2). Questo, anche in caso di trasferimento in un comune limitrofo a quello in cui si trova la sede di lavoro. Tale deroga non trova più applicazione a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui vengono meno le esigenze lavorative che hanno determinato lo spostamento della dimora abituale (Circolare 21/E del 23 aprile 2010, paragrafo 4.5). Documentazione necessariaPer beneficiare della detrazione è necessario che il contribuente conservi i seguenti documenti:
Per quanto riguarda le quietanze deve essere sottolineato che spesso è direttamente l’istituto finanziario a rilasciare una volta all’anno la certificazione. Si tratta di un documento che certifica la quota di interessi passivi pagati nel corso dell’anno dal contribuente. Questo documento è fondamentale per ottenere la detrazione IRPEF in dichiarazione dei redditi. Questa documentazione deve essere conservata dal momento della presentazione della dichiarazione dei redditi. Tale documentazione potrà essere richiesta dall’Amministrazione Finanziaria sino al termine del periodo di accertamento. Questo periodo è identificato nel 31 dicembre del quinto anno successivo a quello di presentazione della dichiarazione dei redditi. Oltre a questa data, infatti, l’annualità dichiarativa risulta essere prescritta. Il rilascio del visto di conformitàNel caso in cui il modello 730 sia presentato tramite intermediario questi è tenuto a rilasciare il visto di conformità. Tale visto attesta la conformità della documentazione esibita dal contribuente con quella prevista dalla norma. Sul punto la Circolare n 15/E/2015 dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il visto non può essere rilasciato qualora:
L’impossibilità di rilasciare il visto di conformità per carenza della documentazione di supporto comporta:
FAQCHE SUCCEDE ALLA DETRAZIONE IRPEF PER INTERESSI PASSIVI SU MUTUI PRIMA CASA SE MI TRASFERISCO PER MOTIVI DI LAVORO? In caso di trasferimento per motivi di lavoro, la detrazione degli interessi
passivi per l’acquisto dell’abitazione principale spetta anche se l’immobile viene concesso in locazione. DETRAZIONE IRPEF PER INTERESSI PASSIVI SU MUTUO SECONDA CASA Per i finanziamenti stipulati prima del 1993 può essere richiesta una detrazione del 19% anche in relazione ad immobili diversi dalla prima casa. SE FINO ALLO SCORSO ANNO NON HO POTUTO DETRARRE GLI INTERESSI PASSIVI SUL MUTUO PRIMA CASA PER INCAPIENZA POSSO INIZIARE ADESSO LA DETRAZIONE? La detrazione, con i relativi requisiti, si verifica ogni anno. Quindi nell’anno in cui si è fiscalmente capienti è possibile iniziare a detrarre gli interessi passivi pagati per quell’anno. Esempi di calcoloPer calcolare la detrazione del 19% sugli interessi passivi del mutuo il contribuente deve applicare la seguente formula:
Il risultato va moltiplicato per 19 e diviso per 100. Tale detrazione spetta soltanto per la parte di mutuo corrispondente al valore dichiarato nell’atto. Questo significa che se la parte finanziata è maggiore rispetto a quella effettivamente sostenuta, devono essere portati in detrazione solo gli interessi relativi alla parte di mutuo che copre: COSTO + ONERI ACCESSORI Facciamo un esempio pratico. Se il contribuente stipula un contratto di mutuo ipotecario per l’acquisto della prima casa per 250.000 euro, ma se all’atto del rogito tale valore è più basso, 200.000 euro, la detrazione va calcolata su questo valore. Pertanto se gli interessi pagati annualmente sono pari a 4.000 euro, avremo che: (200.000 * 4.000) / 250.000 = 3.200 questo valore è quello massimo di detrazione del 19% per gli interessi pagati. ConclusioniIn questo articolo ho cercato di riepilogarti tutta la documentazione necessaria per sfruttare la detrazione IRPEF per interessi passivi su mutui. Si tratta di una agevolazione volta a restituire al contribuente parte degli interessi passivi pagati sull’acquisto dell’abitazione principale. Il principale errore che si commette con questa detrazione fiscale è il fatto di non spostare entro due anni la residenza nell’immobile oggetto di mutuo. Spesso, infatti, si sfrutta la detrazione senza questo requisito. Detto questo, se hai domande o hai bisogno di ulteriori chiarimenti rispetto a quelli sin qui forniti lascia un commento di seguito. Riceverai la mia risposta nel più breve tempo. In questo modo, inoltre, contribuirai a rendere sempre più completo questo articolo per offrire una miglior servizio anche ad altri lettori. Quando si può Chiedere mutuo prima casa?L'immobile deve avere un valore non superiore a 250mila euro; L'immobile deve essere destinato ad abitazione principale e non deve rientrare nelle categorie A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici), né avere le caratteristiche di lusso.
Cosa succede se non si vende la prima casa entro un anno?Il non riacquisto di una “prima casa” entro un anno dalla vendita di quella precedentemente acquistata fa decadere dalle agevolazioni fiscali godute al momento dell'acquisto. La decadenza comporterà in primis il pagamento delle maggiori imposte dovute, nonché una sanzione pari al 30% dell'importo e gli interessi.
Quando si perdono le agevolazioni sulla prima casa?Quando si perdono le agevolazioni
l'abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale.
Quanto tempo ho per prendere la residenza prima casa?131. Tra questi vi è quello della residenza e, come evidenziato dall'Agenzia delle Entrate nella risposta all'interpello n. 399 del 1° agosto 2022, è necessario che l'immobile sia situato nel territorio del Comune in cui l'acquirente ha o stabilisca la residenza entro 18 mesi dall'acquisto.
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Mutuo prima casa entro 12 mesi dall acquisto
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