Quanto si recupera degli interessi del mutuo

Aspetti fiscali del mutuo

Ogni operazione di mutuo produce al momento della concessione e durante il periodo di ammortamento costi finanziari, il cui ammontare può essere ridotto grazie ad agevolazioni fiscali. Queste sono previste per legge al verificarsi di precise condizioni e si manifestano nella forma di “sconti” d’imposta o detrazioni sui redditi delle persone fisiche. Con questa guida potrai scoprire quali somme puoi risparmiare in occasione di un’operazione di mutuo e calcolare l’ammontare delle detrazioni ad esso associate.

È necessario precisare che il mutuo è un’operazione finanziaria il cui contratto prevede da un lato l’istituto bancario e dall’altro il mutuatario per cui in tema di “risparmio” fiscale va distinto da un altro importante contratto, anch’esso oggetto di agevolazioni fiscali, quale quello di compravendita. In questa guida si descrivono gli aspetti fiscali del contratto di mutuo mentre per gli aspetti fiscali del contratto di compravendita si rimanda alla guida MutuiOnline acquistare casa dove vengono elencate le imposte dovute in caso di trasferimento di proprietà e le riduzioni di aliquota previste.

Indice:

• L’imposta sostitutiva
• Detrazioni fiscali per spese ed interessi
• Mutui per costruzione o ristrutturazione di abitazione principale
• Documentazione da presentare

L’imposta sostitutiva

Il contratto di mutuo per l'acquisto di un’abitazione come tutte le altre operazioni di finanziamento (di durata superiore ai 18 mesi) effettuate da banche residenti (banche autorizzate ad operare in Italia) è assoggettato ad un particolare regime fiscale consistente nell'applicazione di un'imposta denominata imposta sostitutiva. Il nome deriva dal fatto che tale imposta sostituisce altre imposte quali:

• l’imposta di bollo
• l’imposta di registro
• l’imposta ipotecaria
• l’imposta catastale
• le tasse sulle concessioni governative.

L’imposta di fatto ricade sul mutuatario che subisce la trattenuta da parte della banca all’atto dell’erogazione del mutuo, per un ammontare pari all’imposta stessa.
Il presupposto giuridico affinché vi sia l’applicazione dell’imposta sostitutiva è l’erogazione di un finanziamento, di durata superiore a diciotto mesi, da parte di un istituto bancario, nell’ambito del territorio italiano. A ciò si deve aggiungere la volontà da parte di entrambi i soggetti del mutuo (banca e mutuatario) di far sì che al contratto di mutuo si applichi il regime dell’imposta sostitutiva; in caso contrario l’imposta dovuta è pari alla somma delle singole imposte su indicate.

Va precisato che l’applicazione del regime sostitutivo piuttosto che quello ordinario è di fatto un primo vantaggio per il mutuatario, essendo il risultato del calcolo più vantaggioso sotto il profilo fiscale.

Ma a quanto ammonta l’aliquota fiscale dell’imposta sostitutiva?

L’imposta sostitutiva prevede due possibili aliquote (legge 30 luglio 2004, n. 191) il cui ammontare è pari a 0,25% o 2,00% dell’importo di mutuo.

Nel 2004 il Legislatore italiano ha voluto introdurre l’aliquota del 2,00% per i mutui concessi per l’acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili ad uso abitativo, privi dei requisiti “prima casa”. Ciò ha creato un diverso trattamento in funzione della natura dell’operazione di mutuo che può essere sintetizzato come segue:

• Aliquota del 2,00% - Mutui finalizzati all’acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze che non godono delle agevolazioni "prima casa".
• Aliquota del 0,25% - Mutui finalizzati all’acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze che godono delle agevolazioni "prima casa" e altri finanziamenti distinti dai precedenti e quindi pertanto non riconducibili ad acquisto, costruzione o ristrutturazione di abitazioni (es: mutui per liquidità).

Volendo “simulare” l’ammontare dell’imposta sostitutiva in caso di mutuo cointestato tra marito e moglie di importo pari a 100.000 euro, si potrebbero riassumere i seguenti casi:

• Immobile “prima casa” per entrambi: totale imposta sostitutiva pari a 250 euro.
• Immobile “non prima casa” per entrambi: totale imposta sostitutiva pari a 2.000 euro.
• Immobile “prima casa” per un coniuge ed immobile “non prima casa” per l’altro coniuge: imposta sostitutiva pari a 250 euro + 1.000 euro. Totale imposta sostitutiva pari a 1.250 euro.

Si comprende come in presenza di acquisto prima casa è fondamentale optare per l’applicazione del regime dell’imposta sostitutiva all’atto di mutuo per poter godere appieno dell’aliquota più bassa.

Detrazioni fiscali per spese ed interessi

Le detrazioni fiscali consentite dalla legge in presenza di un contratto di mutuo, riguardano le spese connesse al mutuo stesso sia in relazione a quelle sostenute all’atto dell’erogazione sia a quelle sostenute nel tempo dal mutuatario in funzione del progredire del piano di ammortamento.

La legge infatti consente di detrarre, sulla base imponibile di 4.000 euro, il 19,00% delle voci di spesa connesse agli interessi passivi relativi alla restituzione del capitale finanziato e agli oneri accessori connessi all’erogazione di mutui ipotecari. Il mutuo deve servire all’acquisto di immobili da adibire ad abitazione principale del mutuatario e deve essere stipulato nei 12 mesi precedenti o successivi l’acquisto dell’immobile.

Quali sono le spese detraibili sul mutuo ?

• gli interessi passivi pagati in funzione della restituzione del capitale;
• i costi di preammortamento, se presente;
• gli oneri fiscali quali l’imposta sostitutiva, l’imposta di iscrizione e/o cancellazione dell’ipoteca;
• le spese di istruttoria;
• le spese di perizia dell’immobile;
• quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione
• le spese notarili inerenti il contratto di mutuo (non quello di compravendita) e le eventuali spese sostenute dal notaio per conto del cliente.

Tali spese sono detraibili in occasione della dichiarazione dei redditi del mutuatario e quindi calcolate su base annua con riferimento all’anno d’imposta precedente a quello di dichiarazione.

Al fine della detraibilità delle spese è fondamentale che l’immobile sia adibito ad abitazione principale, o meglio sia l’abitazione dove dimorano abitualmente il contribuente o i suoi familiari. La detrazione spetta quindi al contribuente che ha acquistato la casa ed è titolare del contratto di mutuo, anche se l'immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado o affine entro il secondo grado).
Potendo godere di una detrazione del 19%, fino a un tetto massimo di 4.000 euro, la riduzione d’imposta massima applicabile è di 760 euro all’anno, con riduzioni nel corso degli anni in corrispondenza della diminuzione (sotto la soglia delle 4.000 euro) dell’importo degli interessi passivi versati nel tempo.

In caso di mutuo ipotecario intestato ad entrambi i coniugi, il coniuge che ha l'altro fiscalmente a carico può fruire della detrazione per entrambe le quote degli interessi passivi, tenendo comunque fermo il tetto massimo di 4.000 euro purché l'immobile sia stato adibito ad abitazione principale.

Mutui per costruzione o ristrutturazione di abitazione principale

Per i mutui ipotecari finalizzati alla costruzione o ristrutturazione di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale sono ugualmente previste agevolazioni con detraibilità d'imposta pari al 19% su un massimo di 2.582,28 euro. Gli oneri detraibili sono gli stessi previsti ai fini dell’acquisto di immobili.
Per interventi di ristrutturazione si intendono quelli soggetti a concessione edilizia, volti a trasformare un organismo edilizio già esistente attraverso un insieme sistematico di opere in un organismo in tutto o in parte diverso dal precedente (Circ. Min. 95 del 12/5/2000).
La detrazione è ammessa a condizione che i lavori di costruzione abbiano inizio nei sei mesi antecedenti o nei diciotto mesi successivi alla data di stipula del contratto di mutuo e che l'unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei predetti lavori.

Documentazione da presentare

E' ormai prassi consolidata da parte delle banche rilasciare ad inizio anno al mutuatario una dichiarazione ad uso fiscale riassuntiva dell'ammontare degli interessi passivi pagati nell'anno, mentre nel primo anno la banca stessa rilascerà al mutuatario la documentazione attestante gli oneri (diversi dalla voce interessi) pagati in occasione della stipula dell’atto di mutuo.

Il notaio rilascerà al mutuatario la documentazione attestante le voci di spesa connesse all’operazione di mutuo e con essa l’ammontare del suo onorario e delle altre voci soggette a detrazione.

In merito al costo della perizia, sarà il perito a fornire la documentazione attestante il costo della stessa o la banca, per conto del perito, qualora previsto dagli accordi.

In caso di assenza di documentazione rilasciata dalla banca o da altre parti coinvolte nell’operazione di mutuo, è buona norma richiederla affinché si possa usufruire delle agevolazioni tributarie previste.

Per calcolare il risparmio fiscale sul mutuo, MutuiOnline.it ti mette a disposizione uno strumento apposito, disponibile con altri strumenti utili nella sezione Guide mutui.

Ultimo aggiornamento settembre 2020