Spese istruttoria e perizia mutuo quando si pagano

All’atto di richiedere un prestito così consistente, una domanda si fa inevitabilmente strada: come scegliere il mutuo migliore? Innanzitutto risulta fondamentale valutare con attenzione tutte le caratteristiche che lo rendono conveniente e, soprattutto, adatto alle vostre esigenze: dalla durata al tipo di tasso, dall’ammontare degli interessi al calcolo complessivo della rata. Per evitare spiacevoli inconvenienti, inoltre, è bene conoscere nei dettagli tutte le spese che bisogna affrontare nel momento in cui si decide di stipulare con la propria Banca un contratto di mutuo.

Tra queste, risultano di fondamentale importanza le spese di istruttoria che, nel loro complesso, possono incidere notevolmente sul costo totale del mutuo. In particolare, l’istruttoria è la fase in cui la Banca compie tutti gli atti necessari a stabilire se il finanziamento debba essere concesso o meno al richiedente: questa verifica prende avvio nel momento in cui viene sottoscritta la domanda di mutuo, per terminare con una delibera di concessione del prestito da parte dell’Istituto di credito o, viceversa, con una risposta negativa. La banca, dunque, in questa fase analizza tutte le informazioni e i documenti forniti dal richiedente per stilarne un profilo creditizio e finanziario. Infine la banca stima anche il valore dell’immobile oggetto di finanziamento.

A quanto ammontano le spese di istruttoria?

Il costo totale delle spese di istruttoria varia notevolmente tra i diversi istituti di credito. Può essere determinato in misura fissa, oscillando tra i 180 e i 300 euro, oppure può essere calcolato in misura percentuale tra lo 0,1% e l’1% dell’importo finanziato, crescendo dunque in proporzione rispetto al totale della somma erogata.

Ogni Banca può inoltre decidere in modo discrezionale le modalità di pagamento delle spese di istruttoria: generalmente è previsto un versamento in un’unica tranche, sommando l’ammontare previsto alla prima rata del mutuo e incidendo notevolmente sulle uscite iniziali. In altri casi, invece, alcuni Istituti di credito decidono di diluire i costi su tutta la durata del finanziamento.

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L’erogazione del finanziamento è subordinata alla normale istruttoria da parte della banca. Il credito è garantito da un’ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente per oggetto un bene immobile residenziale.

Decidere di acquistare casa è un momento molto importante e non è una decisione che può essere presa senza la valutazione accurata della situazione economica e di tutti i dettagli che può prevedere la stipula di un mutuo con un istituto di credito. “Aprire” un mutuo è un impegno molto gravoso e oltre a dover considerare i costi delle rate e i tempi dovrai tener presente di alcune spese accessorie tra cui l’istruttoria del mutuo. 

Istruttoria mutuo: cos'è e a cosa serve

L’istruttoria mutuo è la parte iniziale del mutuo, ovvero la fase in cui la banca analizza i documenti per poter procedere alla valutazione di concessione del mutuo. Infatti attraverso dei precisi documenti, la banca, con la fase istruttoria, analizza la situazione economica e legale del richiedente e dell’immobile per garantire sicurezza e legalità del mutuo. Nel dettaglio la banca:

• valuta la situazione economica  sia attuale che passata del richiedente per assicurarsi la possibilità del richiedente di restituire il debito ;

• valuta la posizione giuridica dell’immobile verificando la legittimità della proprietà e facendo valutare da un perito esperto il valore dell’immobile;

• valuta il valore dell’immobile e cerca corrispondenza con la somma richiesta che deve corrispondere all’80% del valore effettivo dell’immobile (Loan To Value);

Dopo aver fatto tutte le valutazioni del caso la banca può decidere di deliberare il finanziamento se ritiene che ci siano i presupposti per farlo. In questo caso i fondi verranno erogati e il richiedente disporrà del denaro richiesto iniziando così il mutuo.

Documenti per istruttoria mutuo 

Nel momento in cui ci si rivolge ad un istituto di credito per un mutuo la banca vi chiederà in primis dei documenti per poter analizzare la vostra situazione e capire se procedere con l’approvazione. Per tutte le valutazioni la banca chiederà dei documenti. 

Nello specifico, solitamente tutte le banche richiedono i seguenti documenti utili per la fase di istruttoria:

1. dati anagrafici;

2. documenti sul reddito: 

• per i lavoratori dipendenti modello 730, modello Unico, CUD; 

• per i lavoratori autonomi e liberi professionisti le ultime dichiarazioni dei redditi, iscrizione all’albo o alla Camera di Commercio;

1. copia del preliminare di vendita;

2. planimetria della casa;

3. ultimo atto di acquisto

Una volta in possesso dei documenti la banca impiegherà circa 60 giorni per l’istruttoria e al termine vi comunicherà l’esito della richiesta di mutuo.

Spese istruttoria mutuo 

La fase d’istruttoria mutuo prevede un costo a carico del richiedente.  Le spese d’istruttoria quindi coprono  l’intera pratica per avviare l’iter di concessione di un mutuo, solitamente questa spesa viene addebitata sia se il mutuo viene approvato, che nel caso venga respinto, ma facendo parte del libero mercato ogni banca ha optato per diverse formule o soluzioni per calcolare e far saldare le spese istruttorie mutuo.

In generale sono tre le opzioni sul mercato proposte dalle banche:

1. spesa istruttoria fissa: la banca stabilisce un importo che solitamente oscilla tra i 180€ e i 300€ valido per tutti i clienti richiedenti.

2. spesa istruttoria in percentuale: la banca richiede un costo calcolato in percentuale della somma richiesta che può variare dallo 0,50% all' 1%.

3. Spese istruttoria gratuite: alcune banche, anche se raramente, offrono questo servizio a costo zero; è bene però controllare le altre spese accessorie poichè spesso questa spesa viene comunque richiesta sotto un’ altra voce.

Quando si pagano le spese di istruttoria mutuo?

La spesa di istruttoria mutuo deve essere coperta solo nel momento in cui il mutuo viene approvato; se il mutuo viene respinto le spese d’ istruttoria per mutuo non erogato non sono dovute. Il metodo di pagamento più utilizzato per questa spesa accessoria è l’addebito sulla prima rata del mutuo; quindi la prima rata del mutuo avrà una cifra più elevata che comprenderà appunto la prima rata stabilita nel mutuo più le spese istruttorie. Alcune banche però, accettano anche di dilazionare il costo nelle rate del mutuo affinché non si affronti una grande spesa in un’unica soluzione.

Quando si pagano le spese di istruttoria del mutuo?

Come pagare le spese di istruttoria?

Cosa si paga alla stipula del mutuo?

Quando parte la perizia per il mutuo?