Coefficienti per il calcolo del valore catastale

Sapere cos’è e come si calcola il valore catastale di un immobile può tornare molto utile nel momento in cui si decide di comprare casa o se ne eredita una. Scopriamo insieme a cosa serve e quali informazioni ci dà.

Cos’è il valore catastale di un immobile

Quando si parla di valore catastale, sostanzialmente, ci si riferisce al valore fiscale di un immobile. Si tratta infatti di un dato che serve per calcolare alcune imposte legate agli atti di compravendita immobiliare e, in generale, a operazioni legate al trasferimento della proprietà di un bene immobiliare (come nel caso di eredità).

Per non fare confusione, è bene specificare che il valore catastale non va confuso con il valore di mercato di un immobile, ma serve a dare una definizione dell’entità fiscale del bene. Inoltre, non va confuso nemmeno della rendita catastale (reddito che viene attribuito a ogni immobile tramite cui è possibile produrre un reddito autonomo, secondo i parametri definiti dall’Agenzia delle Entrate).

Ricapitolando, il valore catastale serve per il calcolo delle imposte da pagare in occasione di alcune operazioni immobiliari, quali:

• imposte di registro, ipotecaria e catastale;
• imposta di successione;
• imposta di donazione.

Non solo, il valore catastale di un immobile è anche la base imponibile per il calcolo dell’Imu. I moltiplicatori che vengono applicati per il calcolo del valore catastale ai fini della definizione della tassa sulla casa sono specifici per l’imposta sulla casa.

Come si calcola il valore catastale

Per il calcolo del valore catastale di un immobile bisogna partire dalla rendita catastale, che può essere richiesta tramite i servizi online dell’Agenzia del Territorio di competenza, ma anche nell’ultima dichiarazione dei redditi o richiesta all’ufficio del catasto. Il valore catastale di un immobile può variare a seconda se sia abitazione principale o meno.

Per calcolare il valore catastale bisogna moltiplicare la rendita catastale, rivalutata del 5%, per il coefficiente definito dalla legge per la relativa categoria catastale di appartenenza dell’immobile a cui si fa riferimento. I coefficienti catastali sono i seguenti:

• Fabbricati abitativi con agevolazione prima casa: rendita catastale X 115,5;
• Fabbricati appartenenti alle categorie catastali A e C (sono escluse le categorie A/10 e C/1): rendita catastale X 126;
• Fabbricati in categoria catastale B: rendita catastale X 176,4;
• Fabbricati in categoria catastale A/10 (uffici) e gruppo D: rendita catastale X 63;
• Fabbricati in categoria catastale C/1 (negozio botteghe) e gruppo E: rendita catastale X 42,84;
• Terreni agricoli: reddito dominicale X 112,5.

Il valore catastale dell’immobile ricorre in molte situazioni inerenti ai fini fiscali ed impositivi, quindi sapere come si calcola il valore catastale è una nozione indispensabile per poter calcolare le tasse che ad esso vengono applicate, ad esempio per l’IMU, il passaggio di proprietà o la successione.

Sistema di calcolo del valore catastale

Il valore catastale viene ricavato moltiplicando la rendita catastale per un dato coefficiente di rivalutazione. Per le unità facenti parte del gruppo A,C,D,E la rendita catastale è rivalutata del 5 % mentre per gli immobili del gruppo B, ai sensi del decreto Legge del 03.10.2006, la rendita catastale è rivalutata del 40 %.

Per i terreni non edificabili, il valore catastale si calcola moltiplicando per 75 il reddito dominicale rivalutato del 25 %.

Coefficienti di rivalutazione

I valori della rendita catastale vanno moltiplicati per dei coefficienti, che variano a seconda se si tratta di prima casa ed in funzione alla categoria di appartenenza, così suddivisi:

1. 110 prima casa (gruppo A, non A10 vd. punto 4)
2. 120 fabbricati appartenenti al gruppo A, C (case e magazzini)
3. 140 per i fabbricati delle categorie B
4. 60 per i fabbricati delle categorie A/10 e D
5. 40,80 per i fabbricati delle categorie C/1 ed E (immobili commerciali)
6. 130 per i terreni non edificabili
7. 110 per terreni gestiti da imprenditori agricoli e coltivatori diretti

Nel caso raro, di immobili non censiti al Catasto, si utilizza la rendita presunta per calcolare il valore catastale ai fini fiscali.

Non dispongo della rendita catastale

La rendita catastale o il reddito dominicale, sono un dato presente nelle visure catastali dell’immobile. sarà perciò necessario procedere ad una visura catastale nel catasto Online. E’ possibile visurare l’immobile, ricercandolo con i dati del proprietario, con i riferimenti catastali o al limite con l’indirizzo.

Calcolo del valore catastale

Una volta che ha il valore della rendita dalla visura, i calcoli sono molto semplici, non serve affidarsi ad altri o chissà quali calcolatori (fanno una moltiplicazione nulla di più). Se vuole un valore preciso, conviene munirsi di una calcolatrice, perché i valori delle rendite quasi mai sono cifre tonde.

Esempio di calcolo del valore catastale per un appartamento

Immaginando un immobile fittizio, appartamento in categoria A2 (comunque gruppo A e non A10) con rendita di 500 €.

• Si rivaluta la rendita del 5% | 525 € di rendita rivalutata
  • Conferma che è prima casa | Coefficiente 110 punto 1 | 110 x 525 € = 52.500 €
  • Non è prima casa | Coefficiente 120 punto 2 | 120 x 525 € = 63.000 €

Esempio di calcolo del valore catastale per un negozio

Immaginando un immobile fittizio, negozio in categoria C1 con rendita di 1.000 €.

• Si rivaluta la rendita del 5% | 1.050 € di rendita rivalutata
  • Conferma coefficiente 40.8 punto 5 | 40.8 x 1.050 € = 42.840 €

Il valore catastale corrisponde al valore dell’immobile?

Il valore catastale, non risulta essere il valore commerciale dell’unità immobiliare, è di fatto un valore utile ai soli fini fiscali. Per ottenere il valore di mercato dell’immobile, è indispensabile effettuare una valutazione immobiliare.

A cosa serve il valore catastale nelle successioni?

Il valore catastale, viene utilizzato per quantificare le tasse, specie nelle eredità e nelle compravendite immobiliari. Un erede, dovrà fare un calcolo simile per tutti gli immobili del de cuius, per poter poi stimare le tasse di successione ed i pesi degli averi in gioco.

Come si calcola il coefficiente catastale?

Come si calcola il valore catastale 2022?

Come si può calcolare il valore di un immobile dalla rendita catastale?

Qual è il coefficiente categoria catastale?